부동산을 소액으로 투자하는 방법 — 리츠와 부동산 펀드, 제대로 이해하고 시작하자

안녕하세요. 합리적이고 체계적인 자산 관리를 통해 '월 천만원 연금만들기'의 꿈을 실현해 나가는 운영자 '천만이'입니다.

 

"부동산 투자는 하고 싶은데, 수억 원이 없어서 엄두가 안 난다."

이 말에 공감하시는 분이 많을 것입니다. 그런데 꼭 건물을 직접 사야만 부동산에 투자할 수 있는 것은 아닙니다. 수천 원, 수십만 원으로도 부동산에서 수익을 올릴 수 있는 방법이 있습니다. 바로 리츠(REITs)와 부동산 펀드를 통한 간접 투자입니다.

오늘은 두 상품의 개념과 차이점을 꼼꼼히 정리하고, 특히 리츠를 어느 계좌에서 보유하느냐에 따라 세금이 어떻게 달라지는지를 실제 숫자로 비교해 드리겠습니다.

 

 

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리츠(REITs)란 무엇인가? — 부동산을 주식처럼 사고파는 방법

리츠의 개념과 법적 근거

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대 수익·매각 차익을 배당으로 나눠주는 주식회사입니다.

쉽게 말하면, 혼자서는 살 수 없는 수백억짜리 오피스 빌딩을 수만 명의 투자자가 주식으로 나눠 소유하는 방식입니다. 그 빌딩에서 나오는 임대료 수익을 지분에 비례해 배당으로 받습니다.

법적 근거는 「부동산투자회사법」입니다.

• 제2조 제1호: "부동산투자회사"의 정의 — 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사
• 제28조: 배당 가능 이익의 90% 이상을 반드시 배당해야 하는 의무 명시

이 배당 의무가 리츠를 일반 주식과 구별하는 핵심입니다. 리츠는 이익을 쌓아두지 못하고 대부분 투자자에게 돌려줘야 하기 때문에, 주가 상승보다 정기적인 배당 수익에 가까운 특성을 가집니다.

국내 주요 상장 리츠 — 유형별 정리

현재 코스피(KOSPI)에는 20여 개 이상의 리츠가 개별 종목으로 상장되어 있습니다. 투자하는 자산의 유형에 따라 성격이 나뉩니다. 해외 자산에 투자하더라도 국내 코스피에 상장되어 있으면 국내 상장 리츠로 분류되어 동일하게 거래할 수 있습니다.

표1. 국내 주요 상장 리츠 유형별 현황

유형	주요 종목	핵심 자산
대기업·금융그룹 스폰서 리츠	삼성FN리츠(393410)	대치타워, 에스원빌딩 등 오피스
	한화리츠(451800)	한화금융센터 여의도 등 오피스
	신한알파리츠(293940)	판교 크래프톤타워, 용산 더프라임 오피스
	SK리츠(395400)	SK서린빌딩, 주유소 포트폴리오
	롯데리츠(330590)	롯데백화점·아울렛·마트, 물류센터
물류·해외 특화 리츠	ESR켄달스퀘어리츠(365550)	수도권 물류센터 (국내 최대 규모)
	미래에셋글로벌리츠(396690)	미국 물류센터 및 해외 인프라 자산
	제이알글로벌리츠(348950)	※ 벨기에 브뤼셀 Finance Tower 등 해외 오피스
리테일·기타	이리츠코크렙(088260)	뉴코아·2001아울렛 등 이랜드 리테일
	NH프라임리츠(338100)	서울스퀘어, 강남N타워 등 핵심 오피스
	코람코에너지리츠	주유소·모빌리티 거점

 

※ 해외 자산 리츠 주의: 제이알글로벌리츠 등 해외 자산 중심 리츠는 국내 금리 외에도 환율·현지 시장 변동·해외 공실률에 추가로 노출되어 있습니다. 국내 상장 리츠와 동일하게 거래되지만 리스크 구조가 다르므로 투자 전 해당 종목의 최신 공시를 반드시 확인하시기 바랍니다.

핵심 포인트: 종목명에 "리츠"가 붙어 있으면 개별 부동산 회사의 주식입니다. 종목명에 "ETF"가 붙어 있으면 여러 리츠를 묶어 만든 상품으로 구조가 다릅니다. 아래에서 별도 설명합니다.

리츠와 리츠 ETF는 어떻게 다른가?

증권사 앱에서 검색하면 "TIGER 리츠부동산인프라 ETF", "KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF"처럼 이름에 "ETF"가 붙은 상품도 나옵니다. 이것은 개별 리츠가 아니라 여러 리츠 종목을 묶어 만든 상품입니다.

예를 들어 TIGER 리츠부동산인프라 ETF 하나를 사면, 그 안에 SK리츠·신한알파리츠·ESR켄달스퀘어리츠·이리츠코크렙 등 다수의 리츠 종목이 분산 편입되어 있습니다.

표2. 개별 리츠 vs 리츠 ETF 핵심 비교

구분	개별 리츠	리츠 ETF
투자 방식	특정 부동산 자산에 직접 투자하는 회사의 주식	여러 리츠 종목을 묶은 상품
예시	SK리츠(SK빌딩), 신한알파리츠(판교 오피스)	TIGER 리츠부동산인프라 ETF (복수 리츠 분산)
배당 의무	90% 이상 의무 (부동산투자회사법 제28조)	없음 (운용사 재량)
운용보수	없음	연 0.1~0.5% 내외 (수익에서 자동 차감)
집중·분산	특정 자산 집중	다양한 리츠 분산 → 개별 종목 리스크 낮음
적합한 경우	특정 업종·자산에 확신이 있을 때	리츠 전반에 분산 투자하고 싶을 때

참고 — 맥쿼리인프라: 코스피에 상장되어 있어 겉으로 보면 리츠처럼 보이지만, 실제로는 인프라 펀드(도로·터널·항만 등 사회기반시설 투자)입니다. 부동산이 아닌 SOC(사회기반시설)에 투자하므로, 리츠와는 자산 성격이 다릅니다.

 

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부동산 펀드란 무엇인가? — 전문가에게 맡기는 부동산 간접 투자

개념과 법적 근거

부동산 펀드는 자산운용사가 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배분하는 집합투자기구(펀드)입니다. 법적 근거는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 자본시장법) 제229조(부동산집합투자기구)입니다.

리츠는 '회사'이고, 부동산 펀드는 '펀드'입니다. 구조는 비슷해 보이지만 거래 방식이 다릅니다. 리츠는 주식처럼 증권사 앱에서 실시간 매매하지만, 부동산 펀드는 은행·증권사 창구나 앱에서 가입·환매하는 방식입니다.

공모형과 사모형 — 법령 기준 구분

부동산 펀드는 공모형과 사모형으로 나뉩니다. 구분 기준은 자본시장법에 명확히 규정되어 있습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제7항
"모집"이란 50인 이상의 투자자에게 새로 발행되는 증권의 취득 청약을 권유하는 것을 말한다.

제9조 제8항
"사모"란 새로 발행되는 증권의 취득 청약을 권유하는 것으로서 모집에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

 

• 투자자 수 제한: 동법 제249조의2에 따라 사모집합투자기구의 투자자는 100인 이하로 제한됩니다 (2021년 10월 제도 개편으로 구 49인에서 100인으로 확대).
• 최소 투자금액: 자본시장법 시행령 제271조에 따라 1억 원 이상이어야 합니다. 사실상 일반 투자자의 진입을 제한하는 장치입니다.

공모형 부동산 펀드는 은행·증권사에서 누구나 가입할 수 있으며, 최소 가입금액이 100만 원 내외인 상품이 많습니다. 금융감독원의 심사를 받은 상품이므로 정보 접근도 비교적 쉽습니다.

부동산 펀드는 거래소에 상장되어 있나?

결론부터 말씀드리면, 일반적인 공모 부동산 펀드는 거래소에 상장되지 않습니다. 증권사 앱에서 주식처럼 매매하는 것이 아니라, 창구나 앱에서 가입·환매 신청을 하는 방식입니다.

거래소에서 매매 가능한 부동산 관련 상품은 아래와 같이 구분됩니다.

표3. 거래소 상장 부동산 관련 상품 구분

상품 유형	예시	특징
개별 리츠	SK리츠, 신한알파리츠 등	부동산 투자 회사 주식
리츠 ETF	TIGER 리츠부동산인프라 ETF, KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF	여러 리츠 종목을 묶은 상품
인프라 펀드	맥쿼리인프라(MKIF)	도로·항만 등 SOC 투자 — 부동산 아님
일반 부동산 펀드	해당 없음	거래소 상장 불가, 창구 가입 방식

 

개방형과 폐쇄형 — 유동성이 핵심

공모 부동산 펀드에 가입할 때 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 환매(중도 인출)가 가능한 구조인가입니다.

개방형: 언제든 환매 요청이 가능하지만, 부동산 자산 특성상 즉시 현금화가 어려워 환매에 시간이 걸릴 수 있습니다.

폐쇄형: 만기(예: 3년, 5년)까지 환매가 원칙적으로 불가합니다. 국내 공모 부동산 펀드는 대부분 폐쇄형입니다. 만기 이전에 현금이 필요하더라도 회수할 수 없으므로, 반드시 여유 자금으로만 투자해야 합니다.

수수료 구조

부동산 펀드에는 다음과 같은 비용이 수익에서 자동 차감됩니다.

• 운용보수: 자산운용사 보수 (연 0.5~1% 수준)
• 판매보수: 판매 증권사·은행 보수
• 신탁보수: 자산 보관·관리 수탁회사 보수

가입 전 상품설명서의 총보수 항목을 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

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리츠와 부동산 펀드, 무엇이 다른가? — 핵심 비교

두 상품을 한눈에 비교해 보겠습니다.

표4. 리츠 vs 부동산 펀드 핵심 비교

구분	리츠	부동산 펀드
법적 형태	주식회사	집합투자기구(펀드)
근거 법률	부동산투자회사법 제2조	자본시장법 제229조
거래 방식	증권사 앱·HTS 실시간 매매	은행·증권사 가입·환매 신청
최소 투자금	수천~수만 원(주당 가격)	공모: 100만 원 내외 / 사모: 1억 원 이상
유동성	높음 (장 중 언제든 매도)	낮음 (폐쇄형은 만기까지 환매 불가)
수익 지급	분기·반기 정기 배당	만기 정산 또는 정기 분배
배당 의무	이익의 90% 이상 의무(법 제28조)	없음 (운용사 재량)
거래소 상장	코스피 상장	상장 없음

 

어떤 사람에게 어떤 상품이 맞을까?

리츠가 적합한 경우: 소액으로 시작하고 싶은 분, 필요할 때 언제든 팔 수 있는 유동성이 중요한 분, 연금계좌를 통해 장기 투자를 계획하는 분, 정기적인 배당 현금 흐름을 원하는 분

부동산 펀드가 적합한 경우: 만기까지 묶어 둘 여유 자금이 있는 분, 해외 오피스·물류 등 다양한 자산에 분산 투자하고 싶은 분, 전문 운용사에 전적으로 위탁하고 싶은 분

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세금과 계좌 선택 — 어느 계좌에서 사느냐가 수익을 가른다

리츠는 왜 세금이 특히 중요한가?

여기서 중요한 사실 하나를 먼저 짚어야 합니다. 일반 주식과 리츠의 세금 구조가 근본적으로 다릅니다.

일반 성장주(삼성전자, 카카오 등): 수익의 대부분이 주가 상승(매매차익)에서 발생합니다. 국내 주식 매매차익은 비과세이므로, 세금 부담이 상대적으로 적습니다.

리츠: 수익의 대부분이 배당에서 발생합니다. 배당금은 지급될 때마다 15.4%(배당소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수됩니다. 매매차익은 비과세이지만, 리츠의 특성상 배당이 수익의 핵심이므로 사실상 세금 부담이 큰 편입니다.

예를 들어 리츠에 3,000만 원을 투자해 연 5% 배당을 받으면, 매년 150만 원의 배당금 중 23만 원(15.4%)이 자동으로 빠져나갑니다. 이 배당금을 재투자할 때는 이미 세금이 빠진 127만 원만 재투자됩니다. 이것이 장기 복리 수익을 갉아먹는 구조입니다.

따라서 리츠는 "어떤 종목을 사느냐"보다 "어느 계좌에서 사느냐"가 장기 수익에 더 큰 영향을 미칩니다.

세 가지 과세 방식 한눈에 비교

표5. 리츠 배당소득 계좌별 과세 방식 비교

구분	세율	핵심 조건	비고
일반 계좌 (일반과세)	15.40%	별도 조건 없음	금융소득 2,000만원 초과 시 종합과세 대상
일반 계좌 (공모리츠 분리과세)	9.90%	5,000만원 이하, 3년 이상 보유,  사전 약정 신청 필수	종합과세 제외, 2026년 말 일몰
연금계좌 (연금저축·IRP)	과세이연	연금저축 또는 IRP 계좌 내 보유	운용 중 세금 없음, 수령 시 저율 과세

 

공모리츠 분리과세 9.9% — 조세특례제한법 제87조의7

일반 계좌로 공모리츠에 투자하더라도, 일정 조건을 갖추면 배당소득을 9.9%의 저율로 분리과세 받을 수 있습니다. 근거 법령은 「조세특례제한법」 제87조의7(공모부동산집합투자기구 등의 배당소득에 대한 과세특례)입니다.

적용 조건 4가지:

• 대상 상품: 국내 상장 공모리츠 및 공모부동산 ETF
• 투자 한도: 5,000만 원 이하 (초과분은 일반과세 15.4% 적용)
• 보유 기간: 3년 이상 보유
• 신청 방법: 자동 적용이 아닙니다. 증권사를 통해 반드시 "공모부동산 분리과세 약정"을 사전에 신청해야 합니다. 이미 지급받은 배당금에는 소급 적용이 불가하므로, 투자 초기에 신청하는 것이 좋겠습니다.

3년 미만 매도 시 추징: 3년이 되기 전에 매도하면 감면받은 세액이 추징됩니다. 단, 매도금액 전액을 다른 공모리츠에 재투자하면 이전 보유기간이 합산되어 추징을 면할 수 있습니다.

현행 적용 기한: 2026년 12월 31일까지입니다. 이후 연장 여부는 세법 개정에 따라 결정되며, 현재 시점에서는 확정되지 않았습니다. 2026년 말 이후에도 이 혜택을 계획하신다면 세법 개정 동향을 반드시 확인하시기 바랍니다.

연금계좌 — 과세이연의 힘

연금저축 또는 IRP 계좌에서도 국내 상장 리츠를 주식처럼 매매할 수 있습니다.

연금계좌의 가장 강력한 장점은 과세이연(課稅移延)입니다. 쉽게 말해, 배당금이 들어와도 즉시 세금을 내지 않고 나중으로 미루는 것입니다. 그 덕분에 세금이 빠지기 전의 배당금 전액이 그대로 재투자됩니다.

실제 계산으로 확인해 보겠습니다.

 

[조건] 1,000만 원 투자 / 연 배당수익률 5% / 20년 보유 / 배당금 전액 재투자 가정

 

일반 계좌 (일반과세):
배당금 수령 시마다 15.4% 세금 차감 후 재투자
→ 실질 연 수익률 약 4.23%
→ 20년 후: 약 2,285만 원

 

연금계좌 (과세이연):
배당금 세금 없이 전액 재투자
→ 연 수익률 5.0% 그대로 유지
→ 20년 후: 약 2,653만 원

 

차이: 약 368만 원 — 같은 금액, 같은 종목을 샀는데 계좌 선택만으로 이 차이가 생깁니다. 투자 금액이 크고 기간이 길수록 이 차이는 더욱 벌어집니다.

※ 위 계산은 세율·수익률이 일정하다는 가정 하의 단순 예시입니다. 실제 수익률은 시장 상황에 따라 달라집니다. 통상적으로 배당수익률이 5% 이상이므로 차이는 더 커질 가능성이 큽니다.

 

연금저축 vs IRP 한 가지 차이: 연금저축은 보유한 리츠에 원하는 비중만큼 투자할 수 있습니다. 반면 IRP는 「근로자퇴직급여 보장법」에 따라 전체 운용금액 중 30% 이상을 채권형 펀드·예금 등 안전자산으로 편입해야 합니다. 따라서 IRP에서 리츠에 투자할 수 있는 비중은 최대 70%로 제한됩니다.

리츠 가격 변동성과 투자 비중 — 개인 의견

리츠는 정기 배당으로 현금 흐름을 안정시켜 주는 장점이 있습니다. 하지만 주가 변동성이 생각보다 크다는 점을 반드시 알아야 합니다. 리츠 주가가 크게 흔들리는 주요 원인은 다음과 같습니다.

 

① 금리 (가장 큰 영향): 리츠는 부동산 취득을 위해 대출을 많이 활용합니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당이 줄고, 동시에 채권 수익률이 올라 리츠 배당의 상대적 매력이 떨어집니다. 이 두 가지 이유로 금리 상승기에 리츠 주가는 하락하는 경향이 뚜렷합니다. 실제로 2022 ~ 2023년 글로벌 금리 급등기에 국내외 리츠 주가가 30~50%씩 하락한 사례가 있습니다.

 

② 공실률과 임대차 계약: 주요 임차인이 퇴거하거나 공실이 늘면 임대 수익이 감소하고 배당이 줄어들어 주가에 영향을 줍니다.

 

③ 거시경제 심리: 경기 침체 우려가 커지면 리츠도 주식시장 전반의 하락을 함께 겪습니다.

 

④ 리파이낸싱 리스크: 리츠의 대출 만기가 도래할 때 금리가 높아져 있다면, 이자 비용 증가로 배당이 삭감될 수 있습니다. 투자 전 해당 리츠의 만기 도래 대출 규모와 일정을 확인하는 것이 좋겠습니다.

 

이러한 이유로 저는 리츠를 포트폴리오 전체의 일정 비중 내에서만 보유할 것을 권하고 싶습니다. 리츠는 현금 흐름을 보완하는 역할로는 훌륭하지만, 전체 자산에서 과도한 비중을 차지하면 금리·경기 변수에 취약해집니다. 개인의 투자 성향과 다른 자산 구성에 따라 다르지만, 전체 금융자산 중 적정 비중 이내에서 리츠를 편입하고, 연금계좌 등을 통해 장기 보유하는 전략이 합리적이라고 생각합니다.

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오늘의 실천 사항 확인하기

• 분리과세 약정 신청 여부 확인: 일반 계좌로 공모리츠를 보유 중이라면, 증권사 앱 또는 창구에서 "공모부동산 분리과세 약정"을 신청했는지 확인합니다. 자동 적용이 아니므로 반드시 직접 신청해야 합니다. 현행 혜택 기한은 2026년 12월 31일입니다.
• 연금계좌 활용 여부 점검: 연금저축 또는 IRP 계좌가 있다면, 리츠 투자를 해당 계좌 내에서 운용하는 것을 우선시합니다. 동일 종목을 연금계좌에서 보유하는 것만으로도 장기 과세이연 효과를 누릴 수 있습니다.
• 투자 비중 점검: 현재 보유 중인 리츠 또는 관련 ETF가 전체 금융자산에서 차지하는 비중을 확인합니다. 배당 현금 흐름의 안정성과 가격 변동 위험을 함께 고려하여 적정 수준을 유지하는 것이 좋겠습니다.
• 부동산 펀드 가입 시 만기 확인: 공모 부동산 펀드에 가입할 계획이라면, 폐쇄형 여부와 만기를 먼저 확인합니다. 만기까지 회수가 불가능할 수 있으므로, 여유 자금으로만 투자해야 합니다.

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글을 맺으며 드리는 제언

리츠와 부동산 펀드는 직접 부동산을 사지 않고도 임대 수익 효과를 누릴 수 있는 유용한 수단입니다. 특히 리츠는 소액으로, 주식처럼 쉽게 거래할 수 있어 일반 투자자에게 진입 장벽이 낮습니다.

그러나 한 가지를 꼭 기억해 주시기 바랍니다. 리츠는 배당을 통해 현금 흐름을 안정화해 주지만, 주가 자체는 금리·경기 변동에 따라 크게 흔들릴 수 있습니다. "부동산에 투자한다"는 이유로 안전하다고 착각하거나, 고배당만 보고 과도한 비중으로 집중 투자하는 것은 조심해야 합니다.

리츠를 연금계좌에서 꾸준히 모아가며 배당을 재투자하는 전략, 분리과세 약정으로 세금 부담을 줄이는 전략, 그리고 전체 포트폴리오에서 적정 비중을 유지하는 전략을 함께 실천한다면, 리츠는 노후 현금 흐름을 보완하는 좋은 파트너가 될 수 있습니다.

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연금저축 기초: 정의, 종류, 내게 맞는 상품 선택

 

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용어해설

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts): 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당으로 나눠주는 주식회사입니다. 「부동산투자회사법」 제2조에 근거하며, 국내 상장 리츠는 코스피에서 일반 주식처럼 매매할 수 있습니다.

배당 가능 이익의 90% 이상 배당 의무: 「부동산투자회사법」 제28조에 따라 리츠는 한 해 벌어들인 이익 중 90% 이상을 반드시 투자자에게 배당해야 합니다. 이 때문에 리츠는 성장주보다 배당주에 가까운 특성을 가집니다.

부동산 펀드: 자산운용사가 투자자 자금을 모아 부동산에 투자하는 집합투자기구입니다. 「자본시장법」 제229조에 근거합니다. 공모형(50인 이상·창구 가입)과 사모형(최소 1억 원 이상, 시행령 제271조)으로 나뉩니다.

폐쇄형 펀드: 만기까지 환매(중도 인출)가 제한되는 펀드입니다. 국내 공모 부동산 펀드는 대부분 폐쇄형이므로, 만기 전 현금이 필요한 자금은 투자하면 안 됩니다.

과세이연(課稅移延): 지금 내야 할 세금을 나중으로 미루는 것입니다. 연금계좌에서 리츠를 보유하면 배당금에 대한 세금을 내지 않고 전액 재투자할 수 있어, 복리 효과가 극대화됩니다.

공모리츠 분리과세(9.9%): 「조세특례제한법」 제87조의7에 따라 공모리츠에 5,000만 원 이하로 3년 이상 투자하면 배당소득을 9.9%의 세율로 분리과세 받을 수 있는 제도입니다. 증권사에 사전 약정 신청이 필수입니다. 현행 적용 기한은 2026년 12월 31일입니다.

리파이낸싱(Refinancing): 기존 대출 만기가 돌아왔을 때 새 조건으로 대출을 갱신하는 것입니다. 금리가 오른 시점에 리츠의 대출 만기가 도래하면, 이자 비용 증가로 배당이 줄어들 수 있습니다.

맥쿼리인프라(MKIF): 코스피에 상장된 인프라 펀드로, 도로·터널·항만 등 사회기반시설(SOC)에 투자합니다. 이름만 보면 리츠와 유사해 보이지만, 부동산이 아닌 인프라 자산에 투자한다는 점에서 구분됩니다.

안전자산 30% 편입 의무(IRP): IRP는 「근로자퇴직급여 보장법」에 따라 전체 운용금액의 30% 이상을 채권형 펀드·예금 등 안전자산으로 편입해야 합니다. 연금저축과 달리 리츠 100% 투자가 불가합니다.

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이 글은 공개된 법령 및 금융감독원·국세청 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었습니다. 개별 투자 상품의 수익률·세율·법령은 시장 상황 및 세법 개정에 따라 달라질 수 있으며, 이 글은 특정 상품에 대한 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 공모리츠 분리과세(조세특례제한법 제87조의7) 적용 여부는 투자 시점의 현행 세법 및 증권사 약정 신청 여부에 따라 달라지므로, 투자 전 담당 증권사에 확인하시기 바랍니다.

 

작성자 : 운영진 '천만이'

작성일자 : 2026년 5월 16일