부동산 보유 단계 세금 - 재산세와 종합부동산세

안녕하세요. 합리적이고 체계적인 자산 관리를 통해 '월 천만원 연금만들기'의 꿈을 실현해 나가는 운영자 '천만이'입니다.

 

집을 사고 난 뒤 재산세 고지서를 받아 보시게 됩니다.

분명 세율표를 보고 계산했는데, 실제 고지서에는 더 많은 금액이 적혀 있습니다. 지방교육세에 도시지역분까지 함께 붙어 나오기 때문입니다. 또 어느 해부터는 종합부동산세 고지서까지 날아오기도 합니다.

 

부동산 세금은 취득 → 보유 → 처분 세 단계에서 각각 발생합니다. 이번 글에서는 그 중 보유 단계, 즉 부동산을 갖고 있는 동안 매년 내야 하는 세금을 집중적으로 정리하겠습니다.

미리 구조를 이해해 두면, 고지서를 받아도 당황하지 않고 합리적으로 준비할 수 있습니다.

 

 

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보유세란 ?

부동산을 보유하는 동안 매년 반복해서 내는 세금을 보유세라고 합니다.

마치 자동차를 소유하면 매년 자동차세를 내는 것처럼, 부동산을 소유하면 매년 세금을 내야 합니다. 한국의 보유세는 두 가지입니다.

재산세는 토지, 건축물, 주택을 보유한 모든 사람에게 부과되는 지방세입니다. 세금은 부동산이 위치한 지방자치단체(시·군·구)로 귀속됩니다. (지방세법 제105조: 재산세 과세 대상)

 

종합부동산세는 일정 기준 금액을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 재산세에 더해 추가로 부과되는 국세입니다. 2005년 도입되었으며, 부동산 과다 보유를 억제하고 세금 형평성을 높이기 위한 취지입니다. (종합부동산세법 제1조: 목적)

 

쉽게 구분하면 이렇습니다.

• 재산세 → 부동산을 가진 누구나 냅니다.
• 종합부동산세 → 일정 기준 이상의 고가 부동산 보유자가 추가로 냅니다.

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날짜에 부동산을 소유하고 있는 사람이 그 해의 납세의무자가 됩니다.
(지방세법 제108조: 재산세 과세기준일)

예를 들어 5월 31일에 집을 팔았다면 그 해 재산세는 매수자가 냅니다. 반대로 6월 2일에 팔았다면 판 사람(전 소유자)이 내야 합니다. 부동산 거래를 계획할 때 이 날짜를 반드시 염두에 두어야 합니다.

 

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재산세 계산 방법 – 주택·건축물·토지별

재산세는 실거래가(시가)가 아닌 공시가격 또는 시가표준액을 기준으로 계산합니다.

기본 계산 구조는 세 단계입니다.

① 과세표준 = 기준 가격 × 공정시장가액비율
② 재산세 = 과세표준 × 세율
③ 최종 납부액 = 재산세 + 지방교육세(재산세의 20%) + 도시지역분(과세표준의 0.14%) + 지역자원시설세(과세표준의 0.04%~0.12%)

(지방세법 제110조: 재산세 과세표준)

 

공정시장가액비율(공시가격 전체가 아닌, 실제 과세 기준으로 삼는 비율)은 보유세 부담을 완화하기 위한 조절 장치입니다. 100%가 아닌 이유는 납세자의 세 부담을 단계적으로 조정하기 위함입니다.
(지방세법 시행령 제109조)

그런데 주택, 건축물, 토지는 각각 기준 가격과 세율이 다릅니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

① 주택의 재산세

주택은 단독주택이냐, 아파트·연립주택이냐에 따라 기준 가격이 달라집니다.

• 단독주택 → 개별주택가격 (국토교통부가 매년 발표)
• 아파트·연립·다세대 → 공동주택가격 (국토교통부가 매년 발표)

이 두 가지를 통틀어 우리가 흔히 말하는 '공시가격'입니다.

과세표준 = 공시가격 × 60%(공정시장가액비율)
(지방세법 제110조 제1항 제1호)

세율은 과세표준 크기에 따라 4단계로 나뉩니다.
(지방세법 제111조 제1항 제3호)

표 1. 주택 재산세 세율표

과세표준	세율
6,000만원 이하	0.10%
6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	6만원 + 6,000만원 초과분의 0.15%
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	19만 5천원 + 1억 5,000만원 초과분의 0.25%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과분의 0.4%

 

실제 계산 예시: 공시가격 5억원 아파트 1채

항목	계산	금액
과세표준	5억원 × 60%	3억원
재산세	19.5만원 + (3억 - 1.5억) × 0.25%	57만원
지방교육세	57만원 × 20%	11만 4천원
도시지역분	3억원 × 0.14%	42만원
실제 납부 총액		약 110만 4천원

실제 고지서에는 재산세 외에 지방교육세, 도시지역분, 지역자원시설세가 함께 표기되어 나옵니다. 지역자원시설세(소방시설 등 지역 공공 인프라 유지 목적)는 과세표준의 0.04%~0.12% 수준으로 6단계 누진세율이 적용되며, 건축물과 주택에만 부과되고 토지에는 부과되지 않습니다. (지방세법 제146조)

이 항목들이 모두 합산되어 세율표로만 계산했을 때보다 실제 납부액이 훨씬 많아집니다. 고지서를 받고 "왜 이렇게 많이 나왔지?"라고 당황하는 분이 많은 이유가 바로 이것입니다.

 

② 건축물의 재산세

건축물(상가, 사무실, 공장, 창고 등 건물)의 재산세는 시가표준액을 기준으로 합니다.

시가표준액이란 지방세 부과를 위해 행정안전부 장관이 매년 고시하는 건축물 전용 기준 가격입니다. 공시가격(토지·주택 기준)과는 별개의 개념으로, 신축가격에 건물의 구조·용도·경과 연수 등을 반영하여 산정합니다.

과세표준 = 시가표준액 × 70%(공정시장가액비율)
(지방세법 제110조 제1항 제2호)

세율은 건축물의 용도에 따라 다릅니다.
(지방세법 제111조 제1항 제2호)

표 3. 건축물 재산세 세율

건축물 종류	세율
일반 건축물 (상가·사무실·창고 등)	0.25%
주거지역 내 공장 건축물	0.50%
골프장·고급오락장 건축물	4.00%

골프장 같은 사치성 건축물에는 일반 건물의 16배에 달하는 세율이 적용되는 것을 알 수 있습니다.

 

③ 토지의 재산세 – 3가지로 나뉩니다

토지 재산세가 가장 복잡합니다. 토지는 용도와 이용 현황에 따라 세 가지로 분류하고, 분류에 따라 세율이 크게 달라집니다.
(지방세법 제106조: 과세 대상의 구분)

공통 계산 기준은 다음과 같습니다.

과세표준 = 개별 공시지가 × 70%(공정시장가액비율)
(지방세법 제110조 제1항 제3호)

 

개별 공시지가란 토지 전용 기준 가격으로, 국토교통부 장관이 표준지를 기준으로 산정하고 각 시·군·구청장이 개별 토지마다 고시합니다. 주택의 공시가격, 건축물의 시가표준액과는 별개의 개념입니다. (부동산 가격공시에 관한 법률 제10조)

 

[종합합산과세대상 토지]

특정 용도 없이 그냥 보유만 하는 땅입니다. 비어 있는 땅, 이른바 나대지(빈 땅)가 대표적입니다. 세 종류 중 세율이 가장 높습니다. 땅을 묵혀두는 것을 억제하고 효율적으로 이용하도록 유도하는 취지입니다.

대표 사례: 빈 땅(나대지), 주차장 없는 잡종지, 별장·고급주택 부속 토지 초과분 등 (지방세법 제106조 제1항 제1호)

표 4. 종합합산과세 토지 세율

과세표준	세율
5,000만원 이하	0.20%
5,000만원 초과 ~ 1억원 이하	10만원 + 5,000만원 초과분의 0.3%
1억원 초과	25만원 + 1억원 초과분의 0.5%

※ 종합부동산세 추가 과세: 공시지가 합산 5억원 초과 시

 

[별도합산과세대상 토지]

사업에 실제로 사용되는 건물의 부속 토지입니다. 상가 건물 아래 땅, 공장 부지 등이 해당합니다. 사업 활동을 지원하는 취지로 종합합산보다 세율이 낮습니다.

대표 사례: 상가·사무실·공장·창고 건물의 부속 토지, 법령에서 정한 사업용 토지 등 (지방세법 제106조 제1항 제2호)

표 5. 별도합산과세 토지 세율

과세표준	세율
2억원 이하	0.20%
2억원 초과 ~ 10억원 이하	40만원 + 2억원 초과분의 0.3%
10억원 초과	280만원 + 10억원 초과분의 0.4%

※ 종합부동산세 추가 과세: 공시지가 합산 80억원 초과 시

 

[분리과세대상 토지]

위 두 가지에 해당하지 않는 특별 토지입니다. 중요한 특징은 누진세율이 아닌 단일세율이 적용된다는 점입니다. 농지·임야처럼 사회적으로 보호할 필요가 있는 땅은 세율이 매우 낮고, 골프장처럼 사치성 용도는 세율이 매우 높습니다. (지방세법 제106조 제1항 제3호)

표 6. 분리과세 토지 세율

토지 종류	세율	비고
농지(논·밭·과수원), 목장용지, 임야	0.07%	매우 낮음 — 농업·산림 보호 취지
골프장·고급오락장 부속 토지	4.00%	매우 높음 — 사치성 억제
그 외 분리과세 대상 토지	0.20%

분리과세 토지는 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다.

농지의 0.07%와 골프장의 4%를 비교하면 세율 차이가 무려 57배입니다. 같은 토지라도 어디에 쓰이느냐에 따라 세금 부담이 하늘과 땅 차이임을 알 수 있습니다.

 

재산세 세부담 상한: 공시가격이 갑자기 많이 올라도 세금이 한꺼번에 급증하지 않도록 전년도 대비 증가폭에 제한을 둡니다.
(지방세법 제122조)

표 7. 주택 재산세 세부담 상한

공시가격 구간	전년도 대비 증가 한도
3억원 이하	105%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	110%
6억원 초과	130%

 

납부 시기도 정해져 있습니다. (지방세법 제115조)

표 8. 재산세 납부 기간

구분	납부기간
건축물	7월 16일 ~ 7월 31일
토지	9월 16일 ~ 9월 30일
주택 1차 (세액의 절반)	7월 16일 ~ 7월 31일
주택 2차 (나머지 절반)	9월 16일 ~ 9월 30일

※ 주택 재산세가 20만원 이하이면 7월에 전액 한꺼번에 납부합니다.

 

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종합부동산세 – 고가 부동산 보유자에게 추가 부과됩니다

종합부동산세(이하 '종부세')는 보유 부동산의 공시가격 합산액이 일정 기준을 넘으면 재산세에 더해 추가로 내는 국세입니다. 재산세는 시·군·구에 내고, 종부세는 국가에 냅니다.

 

과세 기준 (주택의 경우):

• 일반: 공시가격 합산 9억원 초과
• 1세대 1주택자: 12억원 초과 (2023년 이후)

(종합부동산세법 제7조, 제8조)

 

종부세 계산 순서:

① 공시가격 합산 − 기본공제 = 공제 후 금액
② 공제 후 금액 × 60%(공정시장가액비율) = 과세표준
③ 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 종합부동산세액
④ 종합부동산세액 − 재산세 공제 = 최종 납부세액
⑤ 최종 납부세액 × 20% = 농어촌특별세 (함께 납부)

(종합부동산세법 제9조)

 

중요: 이미 납부한 재산세는 종부세에서 공제됩니다. 같은 부동산에 재산세와 종부세를 이중으로 내지 않도록 하는 장치입니다. (종합부동산세법 제9조 제3항)

또한 종부세를 내면 농어촌특별세(종부세의 20%) 가 별도로 추가됩니다. 종부세 고지서를 받을 때 이 항목도 함께 확인해야 합니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항)

 

종부세 세율 (주택분, 2024년 기준): (종합부동산세법 제9조 제1항)

표 9. 종합부동산세율 – 주택분

과세표준	2주택 이하 (일반)	3주택 이상 (다주택)
3억원 이하	0.50%	0.50%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.70%	0.70%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.00%	1.00%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.30%	2.00%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.50%	3.00%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.00%	4.00%
94억원 초과	2.70%	5.00%

 

과세표준 12억원 초과 구간부터 다주택자의 세율이 일반의 약 2배로 올라갑니다. 집을 몇 채 보유하느냐가 세금 부담에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 알 수 있습니다.

 

세부담 상한 – 갑자기 세금이 급증하지 않도록 전년도 대비 증가폭을 제한합니다. (종합부동산세법 제10조)

• 2주택 이하: 전년도 종부세의 150% 한도
• 3주택 이상: 전년도 종부세의 300% 한도

납부 기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 (종합부동산세법 제16조)

 

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종부세, 나도 해당될까? – 1세대 1주택자를 위한 절세 포인트

"종합부동산세는 부자들 세금 아닌가요?"

예전에는 그랬습니다. 하지만 집값 상승으로 공시가격도 함께 올라, 이제는 평범한 아파트 한 채를 가진 분도 종부세 대상이 될 수 있습니다.

1세대 1주택자라면 기본공제가 12억원입니다. 공시가격이 12억원 이하이면 종부세가 전혀 없습니다.

 

계산 예시: 공시가격 15억원 아파트, 1세대 1주택자

항목	계산	금액
기본공제 차감	15억 − 12억	3억원
과세표준	3억 × 60%	1억 8,000만원
종부세액	1억 8,000만원 × 0.5%	90만원
재산세 공제 후	납부한 재산세만큼 차감	실제 납부액 감소
농어촌특별세	90만원 × 20%	18만원

 

고령자 공제와 장기보유 공제까지 적용하면 세금이 더 줄어듭니다. (종합부동산세법 제9조의2)

 

표 10. 고령자 공제율 (1세대 1주택자)

나이	공제율
만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

 

표 11. 장기보유 공제율 (1세대 1주택자)

보유기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

 

※ 두 공제 합산 한도: 최대 80%

 

예를 들어 만 70세 이상에 집을 15년 이상 보유하셨다면, 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%지만 한도 80%가 적용됩니다. 종부세의 80%를 공제받는 셈이니 부담이 크게 줄어듭니다.

 

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오늘의 실천 사항 확인하기

• 우리 집 공시가격 확인하기: 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 내 부동산의 공시가격을 직접 확인해 보는 것이 좋겠습니다. 예상 재산세와 종부세를 미리 파악할 수 있습니다.
• 고지서 예산은 재산세 세율 계산의 약 두 배로 잡기: 재산세 고지서에는 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 함께 포함됩니다. 세율표로만 계산했을 때보다 실제 납부액이 상당히 많으므로, 미리 여유 있게 예산을 준비해 두는 것이 필요합니다.
• 6월 1일 기준일 챙기기: 부동산을 매수하거나 매도할 계획이 있다면 과세기준일인 6월 1일을 반드시 고려해야 합니다. (지방세법 제108조) 이 날짜 전후로 잔금 날짜를 조율하는 것만으로도 세금 납부 의무자가 달라집니다.
• 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제 챙기기: 해당되는 경우라면 홈택스에서 종부세 공제 항목이 제대로 적용되어 있는지 확인해야 합니다. (종합부동산세법 제9조의2) 공제를 놓치면 불필요하게 더 많은 세금을 내게 됩니다.

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글을 맺으며 드리는 제언

부동산 보유세는 이제 일부 자산가만의 이야기가 아닙니다. 집값 상승으로 공시가격도 함께 오르면서, 평범한 1주택자들도 보유세 부담을 실감하는 시대가 되었습니다.

가장 먼저 해야 할 일은 내 부동산의 공시가격을 확인하고, 올해 얼마를 내야 하는지 미리 계산해 보는 것입니다. 세금이 고지된 뒤 놀라는 것이 아니라, 7월과 9월, 12월에 얼마가 나올지 미리 파악해 두면 가계 현금 흐름 관리에 훨씬 유리합니다.

재산세 고지서에 왜 지방교육세, 도시지역분, 지역자원시설세가 함께 붙는지, 종부세를 내면 왜 농어촌특별세도 함께 나오는지, 이 구조를 이해하는 것만으로도 세금 앞에서 당황하지 않는 합리적인 자산 관리의 첫걸음이 됩니다.

 

부동산 세금 제도는 정책 변화에 따라 자주 달라집니다. 국세청과 위택스에서 매년 바뀌는 내용을 확인하는 습관을 들이는 것을 추천하고자 합니다.

 

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용어해설

공시가격 (公示價格)
국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 공식 발표하는 부동산의 기준 가격입니다. 실제 거래가(시가)와는 다르며, 보통 시가의 60~80% 수준입니다. 주택의 경우 단독주택은 '개별주택가격', 아파트·연립주택 등은 '공동주택가격'으로 구분하여 발표합니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등의 산정 기준이 됩니다.

개별 공시지가 (個別 公示地價)
토지 전용의 기준 가격입니다. 국토교통부 장관이 표준지를 정해 '표준지 공시지가'를 먼저 발표하고, 각 시·군·구청장이 이를 기준으로 개별 토지마다 가격을 산정하여 고시합니다. 주택의 공시가격, 건축물의 시가표준액과는 별개입니다. 토지 재산세와 종합부동산세(토지분)의 과세 기준이 됩니다. (부동산 가격공시에 관한 법률 제10조)

시가표준액 (時價標準額)
건축물 전용의 기준 가격입니다. 행정안전부 장관이 매년 건물신축가격기준액을 고시하고, 여기에 건물의 구조·용도·위치·경과 연수 등 여러 조건을 반영하여 건축물별로 산정합니다. 지방세법에 근거하며, 건축물분 재산세와 취득세 산정에 사용됩니다. 공시가격(주택용)이나 개별 공시지가(토지용)와는 별도의 개념입니다. (지방세법 제4조)

공정시장가액비율 (公正市場價額比率)
공시가격 또는 시가표준액에 곱해 과세표준을 산출하는 비율입니다. 예를 들어 공시가격 5억원인 아파트의 공정시장가액비율이 60%이면, 실제 세금을 계산하는 기준인 과세표준은 3억원이 됩니다. 납세자의 세 부담을 조절하는 장치이며, 정부 정책에 따라 매년 변동될 수 있습니다. (지방세법 시행령 제109조)

과세표준 (課稅標準)
실제 세율을 곱하는 기준 금액입니다. 공시가격(또는 시가표준액·개별 공시지가)에 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다. 과세표준이 낮을수록 세금도 줄어듭니다.

지방교육세 (地方敎育稅)
재산세를 내면 자동으로 함께 부과되는 세금입니다. 지방 교육재정을 충당하기 위한 목적이며, 재산세 납부액의 20%가 추가됩니다. 별도 신고 없이 재산세 고지서에 함께 고지됩니다. 재산세가 100만원이면 지방교육세는 20만원입니다. (지방세법 제151조 제1항)

도시지역분 (都市地域分)
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 내 토지와 건축물(주택 포함)에 추가 부과되는 재산세 부가세입니다. 과세표준의 0.14%가 적용됩니다. 도시 인프라·도시계획 사업 비용 충당이 목적이며, 농촌 등 도시지역 이외의 부동산에는 부과되지 않습니다. 재산세 고지서에 별도 항목으로 표시됩니다. (지방세법 제112조 제1항)

지역자원시설세 (地域資源施設稅)
소방시설, 오물처리시설, 수리시설 등 지역 공공 인프라의 설치·유지 비용을 충당하기 위해 부과하는 지방세입니다. 이전 명칭은 공동시설세였으며 2011년 현재의 명칭으로 변경되었습니다. 건축물(주택 포함)과 선박에만 부과되며, 토지에는 부과되지 않습니다. 세율은 과세표준에 따라 0.04%~0.12% 의 6단계 누진세율이 적용됩니다. 재산세와 동일한 과세표준을 사용하며, 고지서에 별도 항목으로 함께 고지됩니다. (지방세법 제141조~제146조)

종합합산과세대상 토지
특정 용도 없이 보유만 하는 땅입니다. 토지를 효율적으로 이용하도록 유도하는 취지로 세율이 높습니다. 빈 땅(나대지), 잡종지 등이 해당합니다. 종합부동산세 기본공제는 5억원입니다. (지방세법 제106조 제1항 제1호)

별도합산과세대상 토지
상가·사무실·공장 등 사업용 건물에 딸린 부속 토지입니다. 사업 활동을 지원하는 취지로 종합합산보다 세율이 낮습니다. 종합부동산세 기본공제는 80억원으로 높아, 대부분 종부세 대상이 아닙니다. (지방세법 제106조 제1항 제2호)

분리과세대상 토지
농지(논·밭·과수원), 임야, 골프장 부지 등 특수 용도의 토지입니다. 누진세율이 아닌 단일세율이 적용되며, 농지·임야는 0.07%로 매우 낮고 골프장은 4%로 매우 높습니다. 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다. (지방세법 제106조 제1항 제3호)

누진세율 (累進稅率)
과세표준이 높아질수록 세율도 높아지는 구조입니다. 주택 재산세와 종합부동산세가 이 방식을 사용합니다. 반면 분리과세 토지는 과세표준 크기와 무관하게 동일한 세율(단일세율)을 적용합니다.

세부담 상한 (稅負擔 上限)
전년도에 비해 세금이 갑자기 너무 많이 오르지 않도록 증가폭을 제한하는 제도입니다. 예를 들어 공시가격이 크게 올라도 세금 증가폭이 제한됩니다. (지방세법 제122조, 종합부동산세법 제10조)

1세대 (一世帶)
세법상 1세대란 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 함께하는 가족으로 구성된 단위를 말합니다. 주민등록상 세대와 반드시 일치하지 않을 수 있으며, 실제 생계 동반 여부가 기준입니다. (소득세법 제88조 제6호 참조)

농어촌특별세 (農漁村特別稅)
종합부동산세를 납부할 때 함께 부과되는 국세로, 농어촌 개발과 농어업 경쟁력 강화를 위한 목적입니다. 종합부동산세액의 20%가 추가 부과되며 종부세 고지서에 함께 표시됩니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항)

조정대상지역 (調整對象地域)
주택 가격 상승이 과열된 지역으로 국토교통부 장관이 지정하는 지역입니다. 이 지역의 주택을 2채 이상 보유하면 종합부동산세 다주택자 중과세율이 적용됩니다.

과세기준일 (課稅基準日)
납세의무가 성립하는 기준 날짜입니다. 재산세와 종합부동산세 모두 매년 6월 1일이 과세기준일입니다. 이 날 현재 부동산을 보유한 사람이 그 해의 납세의무자가 됩니다. (지방세법 제108조)

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개인별 세금은 보유 부동산의 종류, 수량, 가격, 가족 구성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 구체적인 세금 계산 및 절세 전략은 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로 국세청(nts.go.kr) 등 공식 기관의 최신 정보를 반드시 확인해 주십시오.

 

작성자: 운영진 '천만이'
작성일자: 2026년 6월 17일