부동산 양도소득세 세율

안녕하세요. 합리적이고 체계적인 자산 관리를 통해 '월 천만원 연금만들기'의 꿈을 실현해 나가는 운영자 '천만이'입니다.

 

2편에서 과세표준을 완성했습니다. 오늘은 그 과세표준에 실제로 곱하는 세율을 다루겠습니다.

 

특히 요즘 시점에 꼭 알아야 할 이야기가 있습니다. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 2026년 5월 10일부터 다시 적용되고 있습니다.

 

기본세율부터 확인하기

원칙은 6%~45%의 누진세율입니다(소득세법 §55, §104①1호). 종합소득세와 똑같은 표를 그대로 씁니다. 소득(과세표준)이 클수록 세율이 높아지되, 전체 금액에 최고세율이 붙는 게 아니라 구간별로 나누어 계산합니다.

양도소득세 기본세율

과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	84만원 + 초과분의 15%
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	624만원 + 초과분의 24%
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	1,536만원 + 초과분의 35%
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	3,706만원 + 초과분의 38%
3억원 초과 ~ 5억원 이하	9,406만원 + 초과분의 40%
5억원 초과 ~ 10억원 이하	1억 7,406만원 + 초과분의 42%
10억원 초과	3억 8,406만원 + 초과분의 45%

 

1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 많습니다. 그런 경우라도 조건 두 가지만 맞으면 계산은 간단합니다. 부동산을 오래 보유했고, 다주택자 중과 대상이 아니라면, 방금 보신 기본세율표 그대로 세금이 정해집니다. 문제는 지금부터 보실 예외들입니다.

 

보유기간이 짧으면 세율이 확 뜁니다

부동산을 짧게 보유했다가 팔면 기본세율 대신 일정 세율을 그대로 곱하는 방식이 적용됩니다(소득세법 §104①2·3호). 누진 계산 없이 과세표준 전체에 세율 하나를 곱하기 때문에 세금 부담이 훨씬 큽니다.

 

보유기간 1년 미만이면 50%(주택·조합원입주권·분양권은 70%), 1년 이상 2년 미만이면 40%(주택·조합원입주권·분양권은 60%)입니다. 분양권은 보유기간과 무관하게 60%가 그대로 적용됩니다. 등기를 하지 않고 판 미등기양도자산은 70%로 가장 무겁습니다.

같은 과세표준이라도 어떤 세율이 적용되느냐에 따라 세금이 얼마나 달라지는지, 과세표준 2억원을 기준으로 비교해 보겠습니다.

같은 과세표준(2억원)이라면 세금이 이렇게 달라집니다

구분	세율	산출세액
기본세율	누진 6~45%	약 5,606만원
보유기간 1~2년 미만	40%	8,000만원
보유기간 1년 미만	50%	10,000만원
분양권	60%	12,000만원
미등기양도자산	70%	14,000만원

같은 2억원의 과세표준인데도 세금이 최대 2.5배 가까이 차이 납니다. 이 표만 봐도, 왜 보유기간이 시리즈 내내 강조되는지 아실 수 있을 겁니다.

 

다주택자라면 반드시 확인해야 할 중과세율

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 팔면, 기본세율에 세율이 더 붙는 중과세율이 적용됩니다(소득세법 §104⑦). 1세대 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 1세대 3주택 이상은 30%포인트가 구간별로 더 붙습니다. 예를 들어 과세표준이 10억원을 넘는 구간이라면, 기본세율 45%가 2주택 중과 시 65%, 3주택 이상 중과 시 75%까지 올라갑니다. 여기에 지방소득세까지 더하면 최대 82.5%에 이릅니다.

 

이 제도는 한동안 유예되어 있었는데, 2026년 5월 10일부터 다시 적용되고 있습니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 확인되면, 조정대상지역별로 정해진 기간(4개월 또는 6개월) 안에 잔금과 등기를 마치는 조건으로 중과를 적용하지 않는 경과조치도 함께 시행되었습니다. 계약 시점이 애매하다면 이 부분을 꼭 확인해 보셔야 합니다.

 

지금(2026년) 기준 조정대상지역

서울 25개 자치구 전 지역과, 경기도 과천시·광명시·의왕시·하남시(전역), 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지·기흥구)가 해당합니다. 다만 조정대상지역은 정부 지정에 따라 수시로 바뀔 수 있으므로, 실제로 매도하시는 시점에 국토교통부 고시를 다시 확인하시는 것이 좋겠습니다.

[심화] 중과에서 빠지는 경우도 있습니다

장기임대주택으로 등록하는 등 일정 요건을 갖춘 주택은 다주택자라도 중과 대상에서 빠질 수 있습니다(소득세법 §104⑦2·4호 단서). 또한 보유기간이 2년 미만인 다주택자는 앞서 본 단기양도세율과 중과세율 중 더 큰 세액이 적용됩니다. 본인이 여기에 해당하는지는 사례가 다양해서, 세무 전문가와 확인해 보셔야 합니다.

 

오늘의 실천 사항 확인하기

• 보유 중인 부동산의 보유기간이 혹시 1년·2년 경계선에 걸쳐 있지는 않은지 확인해 보시기 바랍니다.
• 다주택을 보유하고 계신다면, 팔려는 주택이 지금 기준 조정대상지역에 해당하는지 여부를 국토교통부 고시로 확인해 보시기 바랍니다.
• 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하셨다면, 잔금·등기 기한(4개월 또는 6개월)을 놓치지 않았는지 다시 점검해 보시기 바랍니다.
• 여러 채를 주택을 보유하고 계신다면, 어떤 주택을 먼저 파는 것이 유리할지 세율표를 놓고 미리 비교해 보실 필요가 있습니다. 

글을 맺으며 드리는 제언

같은 부동산이라도 언제, 어떻게 파느냐에 따라 세율이 완전히 달라집니다. 보유기간 1년 차이로 세금이 두 배 가까이 벌어질 수 있고, 다주택자라면 지역 차이로 중과 여부가 갈립니다. 그만큼 매도 시점과 순서를 정할 때는 감각이 아니라 표를 놓고 전략적으로 판단해야 합니다.

특히 다주택자 중과세율은 이번처럼 유예되었다가 다시 적용되는 등 정책에 따라 계속 바뀌고 있습니다. 오늘 정리해 드린 내용을 기준으로 삼되, 실제 매도 시점에는 최신 정보를 한 번 더 확인해 보시기를 추천하고자 합니다. 다음 편에서는 많은 분들이 가장 궁금해하실 1세대1주택 비과세를 자세히 다루겠습니다.

같이 보면 도움이 되는 글

부동산 양도소득세, 과세표준 계산 과정

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양도소득세 세율

 

용어해설

누진세율: 소득(과세표준)이 클수록 더 높은 세율이 적용되는 구조입니다. 구간별로 나누어 계산합니다.

단기양도세율: 부동산을 짧게 보유했다가 팔 때 적용되는, 누진 계산 없이 과세표준 전체에 곱하는 고정 세율입니다.

조정대상지역: 부동산 가격 상승 등을 이유로 정부가 지정한 지역으로, 이 지역의 다주택자에게는 세금이 더 무겁게 적용됩니다.

중과세율: 조정대상지역 다주택자가 주택을 팔 때, 기본세율에 세율이 추가로 붙는 것을 말합니다.

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이 글은 개인적으로 학습하고 정리한 내용을 바탕으로 작성한 것으로, 특정 세무 처리를 권유하거나 보장하는 것이 아닙니다. 조정대상지역 지정 현황과 중과 유예·경과조치는 계속 바뀔 수 있으므로, 실제 신고·납부 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시거나 국세청·국토교통부를 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

 

작성자 : 운영진 '천만이'
작성일자 : 2026. 9. 1.